“銀行現(xiàn)在有點(diǎn)六親不認(rèn)了。以前形勢(shì)好的時(shí)候，拼命拉我們的客戶，現(xiàn)在貸款條件是按最嚴(yán)的執(zhí)行，比如在套數(shù)計(jì)算上，又認(rèn)房又認(rèn)貸。有的銀行干脆說額度沒有暫不放貸�！币患掖笮椭薪榈呢�(fù)責(zé)人很無奈地告訴記者。
限購(gòu)加上限貸，嚴(yán)厲的調(diào)控政策，使得寧波人的購(gòu)房意愿逐步減弱�！皩�(duì)于改善型客戶來說，限貸比任何一個(gè)因素的影響都要大。因?yàn)閷?duì)這部分客戶來說，限購(gòu)令下來后只要賣出手中現(xiàn)有的房子就有資格買新房，但面對(duì)限貸令，對(duì)于有過兩次及以上貸款記錄的人來說，想從銀行拿到買房貸款的希望非常小。就目前的房?jī)r(jià)來說，不依靠銀行貸款而能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的改善型需求的客戶只是很小的一部分�！蹦咸旆慨a(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強(qiáng)表示。
關(guān)于二套房
認(rèn)房又認(rèn)貸“假離婚”行不通
據(jù)記者了解，作為“新國(guó)十條”的配套政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)曾聯(lián)合發(fā)文規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)遵循“以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。
根據(jù)新的規(guī)定，三種情況將被認(rèn)定二套房：借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購(gòu)買過一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
“二套房貸，目前跟我們合作的銀行還是能提供較基準(zhǔn)利率上浮10%這樣的條件，首付是嚴(yán)格執(zhí)行六成以上。不過現(xiàn)在二套房按揭比例在我們總的按揭比例里只占了10%不到�！蹦咸旆慨a(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強(qiáng)告訴記者。在持續(xù)發(fā)力的調(diào)控政策中，改善型需求的客戶成了夾心層。高企的房?jī)r(jià)讓他們對(duì)貸款的依賴度很強(qiáng)，但是收緊的信貸又讓他們獲得貸款支持的可能度降低。
另外，通過“假離婚”來規(guī)避新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的想法也行不通了。因?yàn)橹灰胄械恼餍畔到y(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購(gòu)房時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套房。
關(guān)于三套房
銀行不放貸部分購(gòu)房者申請(qǐng)抵押貸款
“沒有一家銀行肯給三套房放貸款，如果你征信記錄里有過兩次或以上貸款記錄的，即使前幾套房子賣掉了，再要貸款買房，也會(huì)被認(rèn)作第三套而被銀行拒絕。限購(gòu)和限貸，對(duì)改善型客戶中一些中高端需求的影響非常大。”甬旺房產(chǎn)總經(jīng)理張杰告訴記者。今年前7個(gè)月，甬旺的成交量同比去年同期下降了五成，減少的主要是改善型需求客戶。
有一些不符合二套房政策的客戶，但又急于求助貸款買房的，會(huì)曲線通過“抵押貸款”這個(gè)通道來謀求購(gòu)房貸款。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前大約有近10%比例的客戶，會(huì)走這樣的“曲徑”，而在房貸收緊前很少有這一情況。“利率大約比正常的二套房貸要高一些，一般會(huì)比基準(zhǔn)利率上浮15%到20%。年限上，抵押貸款可以做到10年甚至15年的期限。而且二套房貸款目前嚴(yán)格執(zhí)行六成的最低首付，但是抵押貸款房子的抵押率可以做到60%，相當(dāng)于只要四成首付。對(duì)于一些急需貸款，但對(duì)利率不是太看重的客戶來講，這種方式比二套房貸政策要靈活。而且有些是被銀行看成三套房客戶的，本來就沒法以住房貸款的名義來申請(qǐng)貸款�！�
關(guān)于首套房
利率無優(yōu)惠首付有的甚至高于三成
據(jù)記者了解，目前的首套房貸客戶是按揭客戶中的主力，一般會(huì)占到總量的七成甚至更多。除了個(gè)別銀行因額度緊張暫停房貸發(fā)放以外，多數(shù)銀行對(duì)于首套房還是執(zhí)行最低三成的首付。對(duì)于二手房來講，首付成數(shù)會(huì)因建筑面積和房齡有一些變化，這種變化一般是在最低三成的標(biāo)準(zhǔn)上提高一到兩成。比如農(nóng)行規(guī)定，對(duì)于二手房，如果土地性質(zhì)是國(guó)有劃撥的，首付不能低于四成。建行則規(guī)定，房齡超過15年的老房子，原則上要求提供最少四成的首付。
“事實(shí)上，對(duì)首套房客戶來講，利率還是相當(dāng)敏感的因素。從我們合作的銀行來看，目前沒有一家下浮，都是基準(zhǔn)利率。去年9月份之前，首套房還一般能享受下浮30%利率的優(yōu)惠。所以，再加上加息，對(duì)于剛需客戶來講，貸款的成本壓力在近一年時(shí)間里也提高了不少�！蹦咸旆慨a(chǎn)有關(guān)人士表示。
據(jù)記者了解，7月底尚有個(gè)別中資銀行針對(duì)VIP客戶給出下浮5%到10%的優(yōu)惠，但本月起，寧波中資銀行內(nèi)基本沒有優(yōu)惠的首套房貸可尋。有的銀行還將首套房貸利率調(diào)至上浮10%。目前在寧波還有一家外資銀行——匯豐可以給首套房貸利率打九折。不過他們對(duì)房子的限制比較多，比如成交價(jià)要在100萬元以上，位置在老三區(qū)內(nèi)，房齡在5年以內(nèi)等等。
關(guān)于二手房
成交量下跌價(jià)格有所回落
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響，近一年來寧波市新建商品房和二手房的成交量呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集推出的2010年為中間參照點(diǎn)，2009~2011年前后三年新建房月度平均成交量分別為2949套、1285套、1262套，二手房月度平均成交量則分別為3421套、1762套、1045套，均呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。同時(shí)住房?jī)r(jià)格漲幅也持續(xù)下降。今年前6個(gè)月，寧波市新建商品房與二手房銷售價(jià)格總體平穩(wěn)，但漲幅持續(xù)回落，二手房銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)由1月份的100.2%下降至6月份的99.3%，出現(xiàn)小幅持續(xù)下降。
記者從信息更為透明的二手房市場(chǎng)了解到，目前二手房市場(chǎng)的成交價(jià)格已較年初有超過5%的下降�！拔覀�7月份的住宅成交價(jià)格比1月有了5%的下降�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)域有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，“我們分析，未來三個(gè)月內(nèi)，成交價(jià)格至少還會(huì)有5%的下降，并且不存在2008年房?jī)r(jià)下降后在年底突現(xiàn)快速反彈這種可能性。”
“根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，二手房?jī)r(jià)格今年已經(jīng)出現(xiàn)了5%到10%的下降。主要是房東在稅費(fèi)承擔(dān)上作了讓步。在寧波一般稅費(fèi)要買家承擔(dān)，在總價(jià)上作讓步，相當(dāng)于用降低的房?jī)r(jià)彌補(bǔ)買房人的稅費(fèi)支出�！毖γ魪�(qiáng)表示，從以往的表現(xiàn)來看，降價(jià)和漲價(jià)都是由一手房傳導(dǎo)到二手房。目前二手房“放低身價(jià)”主要是由于開發(fā)商促銷力度加大�！耙粋�(gè)新盤出現(xiàn)打折優(yōu)惠，往往會(huì)拉低其所在區(qū)域的房?jī)r(jià)預(yù)期。比如2008年9月份萬科率先在寧波降價(jià)，引發(fā)鄞州區(qū)房?jī)r(jià)跳水�！拔矣X得今后最有可能下降的區(qū)域，主要集中在鎮(zhèn)海、北侖、城西、洪塘這一帶�！�
“今年形勢(shì)跟2008年有點(diǎn)像，比如房?jī)r(jià)往下走，但又跟2008年不一樣，今年到年底，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)反彈。2008年9月萬科推出每平方米8000多元的房子，一下子遭遇搶購(gòu)。但是現(xiàn)在開發(fā)商的促銷好像沒有誰達(dá)到過這種效果。主要是現(xiàn)在限購(gòu)加限貸，有錢人不能買了，改善型客戶又不容易從銀行獲取貸款。在仍然高企的房?jī)r(jià)下，一次性付款購(gòu)新盤的客戶還是相當(dāng)少的�！毖γ魪�(qiáng)分析說。
關(guān)于信貸
調(diào)控不放松下半年“緊貸”會(huì)持續(xù)
記者從相關(guān)渠道了解到，在監(jiān)管部門的分析報(bào)告中提到，下半年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不會(huì)放松，而監(jiān)管部門也提醒銀行需要防控該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)業(yè)內(nèi)透露，監(jiān)管部門已經(jīng)明確要求商業(yè)銀行下半年“加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控，確保信貸調(diào)控力度不減”。具體措施有，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、涉及房地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)客戶的風(fēng)險(xiǎn)控制。對(duì)住建部、國(guó)土資源部等相關(guān)部門認(rèn)定的有重大違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，采取加快還款等保全措施。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的全流程監(jiān)控，嚴(yán)禁信貸資金用于購(gòu)地、嚴(yán)防集團(tuán)公司通過母子公司借款和其他各種關(guān)聯(lián)交易將信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，差別化住房信貸政策也將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，不允許銀行機(jī)構(gòu)因盲目競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)生的變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)、打“擦邊球”等規(guī)避調(diào)控政策的行為出現(xiàn)。
“下半年的房貸只會(huì)比現(xiàn)在更緊�！币患曳慨a(chǎn)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“先前坊間還流傳限購(gòu)令取消，結(jié)果不但沒取消，二三線城市也要限購(gòu)，這意味著自去年4月份北京率先開始并迅即在全國(guó)43個(gè)城市實(shí)施的住宅限購(gòu)令仍將延續(xù)，也意味著國(guó)家的調(diào)控政策從嚴(yán)的趨勢(shì)并沒有變化，信貸這個(gè)口子不太可能放松�！�
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寧波房產(chǎn)商更“憂慮”
商報(bào)訊(記者周靜)上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)發(fā)布了最新的景氣調(diào)查結(jié)果，我市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)和景氣指數(shù)雙雙下滑。
今年二季度，寧波市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為80.1，比今年一季度與去年四季度分別下降14.1和36.32點(diǎn)，降到相對(duì)不景氣區(qū)間；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為120.6，比今年一季度與去年四季度也分別下降10.8和7.1點(diǎn)。
同時(shí)，今年二季度商品房銷售價(jià)格稍有松動(dòng)，銷售價(jià)格景氣指數(shù)為95.7，比今年一季度減少了9.3點(diǎn)，土地開發(fā)、新開工情況、商品房銷售、盈利變化等多項(xiàng)反映房地產(chǎn)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的景氣指數(shù)處于不景氣區(qū)間。
統(tǒng)計(jì)專家分析認(rèn)為，“新國(guó)八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，通過限購(gòu)和限貸，減少了市場(chǎng)上投資、投機(jī)性需求，延緩了改善性需求，推遲了置業(yè)和外來人口的購(gòu)房時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方觀望氛圍加劇，房產(chǎn)交易低迷。
從全國(guó)來看，今年二季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)是107.5，企業(yè)景氣指數(shù)為122.6，雖比一季度均有回落，但指數(shù)明顯高于寧波，可見我市房產(chǎn)商更顯“憂慮”。