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中國寧波網(wǎng)訊 ·京、滬、穗等地樓市調(diào)控一年后房價再度反彈
三四月份對于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場而言是個具有標(biāo)本意義的特殊時段。一年前，國家接連出臺樓市調(diào)控政策，樓市逐漸降溫；而今，調(diào)控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房價一路走高，有的地方大有狂飆之勢，就連上海房地產(chǎn)市場近來也呈現(xiàn)出種種“抬頭”的跡象。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)在“降溫”不久后又重新升溫，可能會帶來短期的繁榮，但長期來看有產(chǎn)生更多泡沫的隱憂。
·關(guān)注調(diào)控一周年：樓市調(diào)控何處去？
眼下，北京的房價在大漲、廣州的房價在高漲，上海的房地產(chǎn)市場成交量和價格也在雙雙上揚，還有南京、杭州，房價也在走高。如何看待樓市三月“變臉”？房地產(chǎn)調(diào)控又將何去何從？
上海官方網(wǎng)站統(tǒng)計顯示，3月份最后一周，上海住宅類(包括動遷類、別墅類、公寓類)商品房均價達(dá)9457元/平方米，價格環(huán)比上漲15%。其中公寓類商品住宅成交均價為10744元/平方米，近6個月來首次突破萬元關(guān)口。盡管這與高價樓盤的集中上市有關(guān)，但已影響到二手房價，譬如浦東一些樓盤的二手房價就跟風(fēng)上漲千元。
面對這種狀況，樓市調(diào)控何處去？
·關(guān)注調(diào)控一周年：樓市究竟有多少“利多”？
什么因素促成近來房地產(chǎn)市場的回暖？樓市究竟有多少“利多”？分析人士認(rèn)為，主要原因是：
其一，金融政策放松，公積金、銀行房貸頻頻放寬限制，刺激樓市消費。
其二，政策性利好托市。
其三，剛性需求依然存在，自主型消費在積壓一年之后開始釋放。
其四，人民幣升值助推內(nèi)外資金進(jìn)入樓市。
·關(guān)注調(diào)控一周年：樓市選擇性回暖還是火熱重現(xiàn)？
三四月份對于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場而言是個具有標(biāo)本意義的特殊時段。一年前，中央政府接連出臺樓市調(diào)控政策，樓市應(yīng)聲走落；而今，調(diào)控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房價一路走高，有的地方大有狂飆之勢，就連上海房地產(chǎn)市場近來也呈現(xiàn)出種種“抬頭”的跡象。樓市是否已在“鼓勵居民適時適度消費”的調(diào)控政策中走向全面回暖，甚或昔日火熱重現(xiàn)？
中新網(wǎng)4月10日電據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，以去年3月國務(wù)院發(fā)布“國八條”為起點，以房地產(chǎn)業(yè)為主要對象的宏觀調(diào)控已歷時一年有余。借此契機(jī)，我們選擇了北京、上海、杭州、南京四大熱點城市進(jìn)行梳理，希望能為各方帶來有益的啟示。
揭露北京樓市健康假象
房價高漲、買房要排隊搶購、賣方市場色彩加重，北京樓市入春以來的新表情讓人們看到了昔日上海市場的影子。聯(lián)想中央政府去年對上海樓市的重手調(diào)控，北京業(yè)界在感受豐收喜悅的同時也開始對市場前景感到憂慮。
然而，透視北京樓市火熱背后的玄機(jī)，或許不久的將來，來自無形之手——市場本身對行業(yè)的懲罰會比有形之手的調(diào)控更具殺傷力�？此朴袆傂孕枨笾蔚谋本┠酥羾鴥�(nèi)其他一些城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的其實是一種健康假象。
追漲、搶購
3月中旬到4月初，傳統(tǒng)銷售旺季剛剛迫近，北京住宅交易市場的表現(xiàn)已經(jīng)給大多數(shù)新盤開發(fā)商吃了一顆定心丸：均價每平方米5000~7000多元的房子如蘋果派、明天第一城首日銷售現(xiàn)場排隊搶購，單價超過每平方米1萬元、總價過百萬的房子如鳳凰置地公寓、AZ-Town、合生國際花園未放盤已經(jīng)有數(shù)倍于放量的客戶在排隊。鳳凰置地起價每平方米1.24萬元的房子首次推出的150套兩個小時售出，星河灣一個月熱賣數(shù)億元。據(jù)一位萬元級樓盤的銷售總監(jiān)說，首次銷售只會拿出幾十套房子，而他自己手里受人之托的就有30多套了。
與此同時，房價的漲速正在加快。政府統(tǒng)計部門發(fā)布的北京一二月房價的漲幅是17%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均漲幅。記者掌握的單盤數(shù)據(jù)更直觀：東三環(huán)一個尚未開盤的高檔項目原本預(yù)備定價每平方米9000元，最近去探詢已經(jīng)調(diào)到每平方米12000元；西四環(huán)一個接近銷售尾聲的住宅項目去年售價每平方米7000多元今年已經(jīng)賣到上萬元。以低價制勝的國美第一城均價在一年內(nèi)每平方米上漲了2000元，明天第一城半年時間每平方米也漲了1000元。讓北京白領(lǐng)購房者苦惱的除了房價的漲勢還有一個更殘酷的事實：北京四五環(huán)內(nèi)已經(jīng)很難找到銷售單價每平方米7000元以下的房子。所以，當(dāng)聽說遠(yuǎn)在通州的一個叫世紀(jì)星城的項目為二期產(chǎn)品做的客戶定位是CBD白領(lǐng)時，記者并不感到吃驚。
北京樓市當(dāng)今的表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)昔日上海樓市的影子，人們對待房子的態(tài)度正在變成“奇貨可居”，一些人已經(jīng)開始擔(dān)心：北京樓市會不會變成下一個上海？
表面的健康
盡管市場的火熱讓開發(fā)商們也感到意外，但來自市場一線的人士堅持認(rèn)為北京的市場還是健康的——因為有剛性需求支撐，和上海被投資型客戶炒出來的火爆市場本質(zhì)迥異。
鳳凰置地公寓開發(fā)商對客戶進(jìn)行的調(diào)查統(tǒng)計看上去確實很有說服力。這個高檔公寓項目剛剛售出的150套房子的買家50%來自北京本地、20%是外籍華人、30%是外地人�？蛻糍彿縿訖C(jī)調(diào)查反映45%的客戶單純用于自住、35%的客戶表示自住與投資兼顧、只有20%的買家置業(yè)目的是投資。尤其值得關(guān)注的一個現(xiàn)象是購買這個單價1.4萬元公寓的客戶30%屬于首次購房人群�！斑@足以證明北京住宅市場的需求是剛性的，和上海炒家為主的市場大不相同。”項目主要銷售負(fù)責(zé)人朱華越稱。她還反映了一個新的現(xiàn)象：以前的客戶90%會采用按揭貸款，但現(xiàn)在50%的客戶選擇一次性付款。
蘋果派、國美第一城、明天第一城等項目銷售反饋的情況類似，都以自用客戶為主，投資客戶比例估計不超過30%。北京西四環(huán)沿線的一些熱銷項目自住客戶比例更高，幾乎達(dá)到90%以上。
真實的假象
然而，這個自用型客戶主導(dǎo)的市場表現(xiàn)卻被指認(rèn)為一種真實的健康假象。
著名的房地產(chǎn)戰(zhàn)略咨詢顧問王志綱在接受記者采訪時一針見血地指出：北京市場的火熱其實是恐慌性消費、超前消費、投資型購買共同促成的。
一來北京房價自去年以來的快速增長以及城區(qū)內(nèi)住宅的減少讓那些觀望者產(chǎn)生了心理恐慌，擔(dān)心越晚買越貴、越晚買市區(qū)內(nèi)房子可選擇的余地越小，所以趕緊出手。二來剛畢業(yè)的大學(xué)生、想改善居住環(huán)境的中老年人、還有成家立業(yè)的中青年都在買房，而且很多年輕人購房追求一次到位，就形成了同步購買局面，也推動了搶購風(fēng)潮。第三個方面，商品房是個兼具使用價值、保值價值和投資價值的商品，目前國內(nèi)投資渠道狹窄，使得很多人把資金投向樓市，為這個已經(jīng)很火熱的市場再添薪。另外，全家?guī)状四贸鏊蟹e蓄為年輕人在北京買樓的現(xiàn)象讓王志綱非常感慨，他把這類購買群稱為北京樓市第四股力量。
王志綱認(rèn)為，目前北京樓市的火熱是在透支未來的消費力，不利于市場的長期、穩(wěn)定的發(fā)展。他說：“如果我們認(rèn)為上海樓市出現(xiàn)狀況還只是偶感風(fēng)寒，那么當(dāng)北京也開始上演類似劇目，其他城市再跟著演，那就是一種流行病了。如果不控制必然釀出大患，最終人不收天會來收，付出的代價就太大了！”
綜合整治禍源
看來，一切都是房價惹的禍。很多人認(rèn)為，房價是供求關(guān)系決定的，抑制房價過快上漲，只要增加供給量就可以解決了。然而，事實似乎不那么簡單。
北京市統(tǒng)計局不久前公布，今年1~2月北京住宅投資增長86%，商品房新開工面積增長5.7倍達(dá)到393萬平方米。在這些新增供應(yīng)中，不同檔次住宅的比例沒有明示。人們從市場上看到的市區(qū)內(nèi)的中檔住宅仍然不多，所以供應(yīng)結(jié)構(gòu)不調(diào)整，只是增加供應(yīng)總量，對調(diào)控整個市場的價格沒有用。
另外，消費預(yù)期對購房行為的影響已經(jīng)在去年的宏觀調(diào)控中表露無疑。觀望情緒蔓延，可以讓樓市交易停滯；追漲心理作祟，也會讓市場瘋狂。
所以，還原一個健康的房地產(chǎn)市場，信息的透明是第一位的，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是勢在必行的，通過有力手段抑制人們的超前消費行為也是至關(guān)重要的。
三月北京樓市期房簽約火爆朝陽穩(wěn)坐半壁江山
9日，北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)與搜房新房網(wǎng)統(tǒng)計結(jié)果顯示，3月期房售出16641套，僅3月30日一天期房就銷售了905套。
高房價刺激年輕人轉(zhuǎn)投二手房4大區(qū)域買家激增
4月3日，北京市建委公布了2006年普通住房的標(biāo)準(zhǔn)和普通住房平均交易價格。就價格而言，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)提高了，同時也可能意味著買房子更難了。那么，手里現(xiàn)錢有限的年輕人，能買哪里的房子呢？您不妨看看專家的推薦。
“上漲20%”VS“下跌30%”北京房價該聽誰的
近日，國家稅務(wù)總局發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率做出了調(diào)整，且今后新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。此舉對于房價的影響，開發(fā)商、學(xué)者各有說法。 |
