|
中國寧波網(wǎng)訊 房價，是近年來我國社會關(guān)注度很高、議論最多的一種商品價格；而房價變化，是近年來我國社會各界認(rèn)識最不一致的一種現(xiàn)象。怎樣認(rèn)識房價，怎樣看待房價的走勢，不僅仁者見仁、智者見智，而且唇槍舌劍、針鋒相對。特別值得關(guān)注的是，在我國市場經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)基本建立、市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制日益發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用的今天，中央政府和一些地方政府還通過行政手段調(diào)控房價；而與此同時另一些地方政府則反其道而行之，時不時通過直接的或間接的、明顯的或暗中的、行政的或市場的手段刺激或慫恿房價上漲。
可見，社會各個方面對房價問題的認(rèn)識和對房價走勢的看法的巨大差異，不僅僅是簡單的各方利益沖突的體現(xiàn)，還有對房價認(rèn)識的眾多誤區(qū)所致。基于全面科學(xué)認(rèn)識房價、客觀公正對待房價、科學(xué)合理判斷房價走勢的考慮，本文對目前樓市的多種不合理現(xiàn)狀加以分析。
地區(qū)均價反映市場真相將經(jīng)濟(jì)適用房、中檔房、高檔房來綜合計算價格，如同夏利與奔馳捆在一起。
如果有人問，汽車價格多少或奔馳價格多少？你一定覺得這是不應(yīng)該提出或者根本回答不出來的問題，因?yàn)橛嘘P(guān)部門或汽車廠家從來沒有這樣統(tǒng)計過，只是具體統(tǒng)計過某一品牌某一型號汽車的價格。然而，我國房價則是將一個城市或一個省的不同地區(qū)、不同地塊、不同房屋類型的住房捆在一起，綜合計算其價格，并以此作為評價和衡量該地區(qū)住房價格高低、漲跌的依據(jù)。
但是，這樣統(tǒng)計房價是極不科學(xué)的。首先，不同房屋類型的住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、中檔房、高檔房的建筑成本、功能是很不相同的，差別大到如同夏利與奔馳，計算這些不同類型住房的總的綜合價格，對具體的經(jīng)濟(jì)適用房、中檔房、高檔房都沒有代表性，都不能真實(shí)反映其實(shí)際價格水平。
其次，這樣統(tǒng)計房價，由于受不同地區(qū)、不同地塊、不同房屋類型銷售數(shù)量變化的影響，會出現(xiàn)住房具體價格與綜合價格背離的現(xiàn)象。例如，2005年1月1日某市經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格每平方米2000元銷售10萬平方米，中檔房銷售價格每平方米4000元銷售5萬平方米，據(jù)此計算的住房綜合價格為每平方米2667元；2005年12月1日某市經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格每平方米2500元銷售60萬平方米，中檔房銷售價格每平方米4400元銷售5萬平方米，據(jù)此計算的住房綜合價格為每平方米2646元。2005年12月1日和2005年1月1日對比，經(jīng)濟(jì)適用房和中檔房的價格分別上漲了25%和10%，而經(jīng)濟(jì)適用房和中檔房的總的綜合價格反而下跌了0.8%.之所以會出現(xiàn)上述情況，是因?yàn)樽》烤C合價格不僅受到所綜合的具體住房價格變動的影響，還受到、甚至更多受到不同地區(qū)、不同地塊、不同房屋類型銷售結(jié)構(gòu)的影響，而住房銷售結(jié)構(gòu)的變化在動態(tài)上是很大的。老城區(qū)改造、新城區(qū)開發(fā)、城市交通格局變化、住房升級等等，都會影響住房的開發(fā)結(jié)構(gòu)和銷售結(jié)構(gòu)，從而影響住房總體綜合價格。因此，在動態(tài)上，不同時期住房綜合價格是不可比的，除非剔除住房結(jié)構(gòu)的影響。
|
