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按均價1.5萬元/平方米購買的100平方米新房，一個月可以賺12.64萬元！在被稱為“心驚肉跳”的炒作中，深圳房價成了全國矚目的焦點�！胺瓋扇妒钦＃环槐毒褪鞘С�。整個深圳樓市完全處于瘋狂狀態(tài)�！�
一個多月來，隨著記者調(diào)查的深入，中介聯(lián)手開發(fā)商坐莊深圳房價的商業(yè)鏈條開始完整而又清晰地展現(xiàn)出來。
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操盤手驚曝中介“掃樓”玄機
張承望(化名)是香港人，曾經(jīng)與深圳伙伴有過一年的“炒房”經(jīng)歷。張是深圳近十個樓盤的VIP會員，屬于眾多炒房操盤手之一。在張承望的記憶里，自2006年開始到2007年中，深圳房價漲幅已經(jīng)沒有任何規(guī)律可言。
深圳“樓瘋”
對比1月份的10670元/平方米，深圳房價半年暴漲50%。而深圳樓市從均價5980元/平方米上漲到9300元/平方米，卻足足用了兩年。
在深圳關(guān)內(nèi)，新盤均價已經(jīng)突破2萬元/平方米。在羅湖區(qū)，最高5萬元/平方米的房價直逼香港的郊區(qū)元朗。在深圳的樓市“神話”之下，還屢屢出現(xiàn)了“開盤即清盤”的銷售奇跡。
在“VIP”優(yōu)先購房的規(guī)則下，資本雄厚或受私募資金支持的中介公司，可以利用“VIP”號，整層、整棟地購進新房。通過壟斷房源，中介公司不但實現(xiàn)了“二次捂盤”，還由此衍生出了“轉(zhuǎn)號費”、“茶水費”等灰色收費，抬高購房隱性成本，脫離官方統(tǒng)計。
“VIP”玄機
張承望說：“在深圳，你必須有‘條子’或者‘VIP’號，才能通過‘優(yōu)先購房’搶到新房。否則，即使你有錢，也不一定能買到一手房�！�
在深圳羅湖的戴斯公寓，需要在銀行預(yù)存5萬元并提供證明，才可以辦理“VIP”卡。
深圳綜合開發(fā)研究院房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任宋丁認(rèn)為：個別發(fā)展商明明只有100個房屋供應(yīng)，卻要發(fā)行1000張VIP卡，結(jié)果引起爭相搶購。這樣的做法，在某種程度上是在制造樓市的緊缺氣氛。
據(jù)悉，當(dāng)前房地產(chǎn)商對VIP的使用模式主要有兩種：第一種是按照VIP的號碼順序排隊選房，并且不限制VIP號的購房數(shù)量。由于不限制一次性購房數(shù)量，只要拿到最前面的VIP號，中介機構(gòu)和投資客就可以搶先一步，大批“掃貨”。這樣，即使購房市民辦了VIP卡，只要排位靠后同樣買不到房。
第二種是VIP購房順序由電腦抽簽決定，與此同時，每個VIP卡號只能購買一至二套住房。
“這些手段只是表面文章。”張承望說：電腦抽簽似乎很公平，可以避免內(nèi)部認(rèn)購，但事實上，房地產(chǎn)商有很多“技巧”。一些地產(chǎn)商會把優(yōu)質(zhì)房源，提前預(yù)訂給特殊的“VIP”號。
中介“坐莊”
張承望說，與散戶炒家相比，有資金實力的中介公司，往往會通過與開發(fā)商合作，整棟、整片地“吃進”樓房。
在深圳，一些在銷售處被告知“售罄”的樓盤，只要你步行至附近的中介公司，往往就會獲知這樣的信息：這個樓盤還有很多好房子，你只需在開盤均價的基礎(chǔ)上，再加幾千元/平方米，同時交納幾萬元的“茶水費”(行話)，就可以簽訂購房合同。但是，公司規(guī)定的中介費，還要照常收取。
張承望透露，中介公司控制某一樓盤房源的手段，主要有兩種：其一，直接與房地產(chǎn)商合作。房地產(chǎn)商將樓盤全部交給中介銷售，每賣出去一套，中介會從中收取一定比例的提成。其二，以中介公司名義，獲得房地產(chǎn)商的“VIP”號，利用自身資金或依托私募基金，整片、整棟地“吃進”樓盤。
張承望稱，在部分中介公司的“坐莊”下，一手房的真實購買成本，除了合同價格，還要加上“炒號費”、“茶水費”等。因此，不少新盤在進入二手市場后，往往會出現(xiàn)20%~30%的暴漲。張承望說，“中介作為最大的莊家，成功把價格抬高20%~30%后，就必須馬上把貨拋出去�！�
張承望透露，這時候中介公司會利用其營業(yè)網(wǎng)絡(luò)，不斷向市場灌輸“政府即將強征個稅”、“銀行首付將提至四成”等“小道”消息，暗示市民買房要趕快出手，制造樓市緊張氣氛。
據(jù)中國經(jīng)營報
深圳樓市“泡沫”已現(xiàn)
深圳龍華開發(fā)有限公司副總鄧堅分析：在當(dāng)前的流通環(huán)節(jié)，大家不顧回報率，有人投資，就有人接手，數(shù)次轉(zhuǎn)手之后，樓價猛漲。這種情況，已經(jīng)說明樓市出現(xiàn)泡沫跡象。
今年6月，中原地產(chǎn)公布分析數(shù)據(jù)稱：當(dāng)前，深圳房價的增長率與GDP增長率之比已經(jīng)達到2.68，房價虛漲泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
由于房價上漲太快，深圳已經(jīng)出現(xiàn)了恐慌性搶房。在樓價飆升的壓力下，一批本應(yīng)在明后年買房的年輕人，紛紛向父母伸手，傾全家之力提前供房。
按照當(dāng)前1.4萬元均價，深圳人要買一套100平方米房子，首付三成需40萬元，貸款100萬元。選擇20年等額遞減還款方式，月供需要8700多元。如果按照上半年樓價月增10%的速度，到今年年底，這套房子的月供將突破一萬元。
更大的憂慮在于，在深圳樓價的飆升浪潮中，從2004年到2006年，深圳的人均可支配收入已經(jīng)出現(xiàn)了下滑趨勢。
張承望擔(dān)心，如果深圳人均可支配收入持續(xù)減少，這批年輕人在供第一套住房后，明后年多數(shù)人就沒有能力再買新房。這時候，炒房鏈條的末端將出現(xiàn)承接力不足，到時樓價是否會出現(xiàn)暴跌？
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