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政策累積效應(yīng)放大供大于求擠壓泡沫
樓價見頂信號強(qiáng)烈
本報記者公培佳華 強(qiáng)北京報道
10月17日，北京，深秋，大風(fēng)降溫。耿明(化名)與房產(chǎn)中介簽訂完最后3套房子掛牌出售協(xié)議后，心情愈加復(fù)雜：3年前攜2000萬資金從山西來京炒房，盈利已翻番，原計劃奧運(yùn)會前后套現(xiàn)，如今倉促出手，用他的話說，“感覺越來越冷”。
冷的只是炒房客，有自住需求的大多數(shù)人盼望的樓價“見頂回調(diào)”可能將要出現(xiàn)。借用獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠剛說的一句話：“如果房地產(chǎn)市場下跌30%，多數(shù)中國人都會發(fā)出笑聲�！�
除了感受樓市冷暖，建行董事長郭樹清感受更多的可能是危機(jī)。早在央行明確第二套房首付款比例不低于40%前，建行就有計劃地提前實施了，而且最后比例定在50%上，比40%的底線高出10%之多。
進(jìn)入“金九銀十”，國內(nèi)樓市成交量萎縮，有價無市。而“最知其中滋味”的銀行對房貸態(tài)度的180度大轉(zhuǎn)彎，似乎意味著市場自我調(diào)整房價的力量已經(jīng)顯現(xiàn)。另外，政府近年調(diào)控房價的一系列政策的累積效應(yīng)也得到了釋放，清理閑置土地、提高房貸、加息，還有物業(yè)稅預(yù)期，一切都導(dǎo)致市場觀望甚至拋售氣氛濃厚。
房價真的要見頂了嗎？
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了緊縮政策不斷給樓市雪上加霜外，炒房者獲利預(yù)期和套現(xiàn)周期也已陸續(xù)到來，市場本身買盤、賣盤的轉(zhuǎn)化，也會促使樓市進(jìn)入調(diào)整期。香港十年前地產(chǎn)泡沫破裂前存在的特征正被內(nèi)地樓市一一重演，陰影揮之不去。
盡管如此，北京樺達(dá)地產(chǎn)董事長曾新慧還是堅信房價不會由此迎來拐點(diǎn)，天相投顧首席金融分析師石磊也表示目前還看不出房價見頂?shù)嫩E象。不過，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生卻認(rèn)為：“拋售正開始集中，接手的卻少了很多，目前的確進(jìn)入了焦灼階段。”至于房價走勢，聶認(rèn)為還要看未來調(diào)控手段和大經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
一個問題是，如果市場真的已經(jīng)開始自我調(diào)整，下一步的宏觀政策調(diào)整如果過于嚴(yán)厲，會不會造成市場暴跌，造成恐慌性拋盤？
有價無市買盤轉(zhuǎn)賣盤
房價依然瘋漲，市場卻越來越冷清�！皹鞘姓涎輨倮筇油�。”聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理楊少鋒對本報的判斷依據(jù)，來自他與數(shù)千名溫州等地炒房者的親密接觸。
“十一”長假過后，陸續(xù)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：從南京到北京，從上海到深圳，從天津到重慶，商品住宅成交量放量下滑，與“五一”黃金周相比，日均銷售量深跌近四成。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)介紹，早在一個月前，交易量有所減少；9月中下旬，投資者觀望情緒加劇。而深圳在8月份就遭遇了近三年成交最低迷時期。
盡管這樣，曾新慧和陽光100副總經(jīng)理范小沖均對本報表示，說房價拐點(diǎn)為時尚早。而對于目前樓市有市無價現(xiàn)象感受最深的是耿明們。據(jù)耿稱，他最多時手里有30多套房源，從今年8月底開始陸續(xù)出貨，到10月初集中掛牌出售，現(xiàn)在還有17套沒有成交，有兩套已調(diào)低了價位，情況并不理想，而這在之前是不可想象的。
楊少鋒的客戶多是來自溫州的炒房者，據(jù)楊回憶，近段時間已有相當(dāng)數(shù)量的投資者開始高位套現(xiàn)，這包括之前曾鯨吞北京數(shù)百套豪宅的溫州購房團(tuán)領(lǐng)軍人物。聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)對300名投資客戶抽樣調(diào)查顯示，近7成客戶將拋售套現(xiàn)。
賣盤多了，因房價太高，同時“滯漲”明顯，上海新樓近4個月來首次出現(xiàn)了供大于求。上海美聯(lián)物業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示：68%的客戶明確表示，將推遲自己的購房計劃。聶梅生認(rèn)為，拋售現(xiàn)象顯然還會持續(xù)，但接盤者則要增加更多顧慮。
“恐慌性拋售已露出苗頭�！北M管楊少鋒承認(rèn)，投資者拋售還屬于中心城市現(xiàn)象，大部分人仍選擇觀望態(tài)度，但一旦形成一種趨勢，很快將演變成為大規(guī)模撤離；由于目前投資比例已經(jīng)占據(jù)樓市1/3強(qiáng)，目前的高房價難以為繼，市場將在半年到一年時間內(nèi)理性回歸。
這似乎并非危言聳聽。市場本身傳達(dá)出的信號越來越多地在改變市場一貫的看法。
“事實上，即便沒有別的因素，3年前買的樓盤現(xiàn)在也該出手了。何況現(xiàn)在呢！”耿明告訴記者，動輒上千萬的投資從最初都會設(shè)定一個收益預(yù)期和投資周期，就像炒股，有止損也要有止盈，“收益翻番了，時間也過去3年了，是一個階段了”。
據(jù)統(tǒng)計，相對目前市場價，一年前介入的投資者收益普遍上漲60%以上，而兩年前購買的房屋均有100%以上的收益。
而目前，支撐房價繼續(xù)高漲的主要依據(jù)是需求旺盛和成本過高。聶梅生承認(rèn)，現(xiàn)在房子需求主要是投資性需求，房價越高，收益余地就越小。經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾接受本報記者采訪時認(rèn)為，“虛求”高了就會產(chǎn)生泡沫，投資回報就會受到打擊，有多少“虛求”，晚上看看各小區(qū)亮燈多少就明了了。
“在北京目前租售比已經(jīng)高達(dá)1:350的情況下，北京樓市投資價值銳減。退一步，由于奧運(yùn)會利好的支撐，房價可能會繼續(xù)堅挺，但至少需求會急劇下跌�！睏钌黉h稱，大部分城市通過租金獲取投資收益已不現(xiàn)實。
政策累積效應(yīng)放大
買盤轉(zhuǎn)向賣盤，可能是市場自身力量所致，也有一系列政策出臺累積效應(yīng)的結(jié)果。
“只要流動性資金充裕，高房價就有支撐點(diǎn)�！泵┯谳Y解釋，總要有投資途徑，負(fù)利率下很多人還認(rèn)為樓市是個好選擇。聶梅生分析，股市6000點(diǎn)后，財富效應(yīng)會使更多資金流向股市，這對炒房資金是釜底抽薪。流動性過剩2007年成了調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)，而這也是耿明頭疼所在：“銀根緊縮實質(zhì)上是在收緊投資者收益。”
16日，央行已向部分存款類金融機(jī)構(gòu)發(fā)出通知，擬吸收部分非公開市場一級交易商的資金作為特種存款，繼續(xù)回收流動資金。此前3天，央行還宣布今年第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。而在今年已加息5次的情況下，再次加息預(yù)期依然強(qiáng)烈。
包括茅于軾、聶梅生等在內(nèi)的專家對本報分析起國家宏觀調(diào)控意圖時均認(rèn)為，流動性資金充裕背景下，調(diào)控地產(chǎn)仍主要是從源頭上控制，緊縮銀根回收流動性；此外，針對房價飛漲主要因地價飆升推動現(xiàn)象，調(diào)控矛頭還將指向土地供應(yīng)。
半個月前，央行將第二套房貸首付提至四成。國土資源部剛發(fā)布“39號令”，地產(chǎn)商買地不再允許分期付款，北京永泰房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士坦承，新政增加了地產(chǎn)商拿地的難度。范小沖也認(rèn)為，這對房地產(chǎn)行業(yè)的影響很大�！爸苯雍蠊�，需求急劇減少，投資需求被徹底壓抑�！币罁�(jù)楊少鋒的分析，僅就調(diào)控措施而言，難以從根本上一下子扭轉(zhuǎn)格局，但重要的是調(diào)控已傳遞出了非常明確的信號：政府將控制房價提高到了一個前所未有的高度，后續(xù)動作會更加嚴(yán)厲。
一面抑制了需求，另一面調(diào)控又在增加供給量。從8月開始，國土資源部嚴(yán)查土地違法事件、打擊地方政府賣地沖動、處理閑置土地等動作頻繁，可以預(yù)見，開發(fā)商囤地之后會出現(xiàn)大面積開發(fā)現(xiàn)象，市場供給量回暖。
事實上，懸在炒房者頭上的利劍還不止一把：呼喚已久的物業(yè)稅已經(jīng)進(jìn)入實戰(zhàn)演練階段，持有不動產(chǎn)的成本將繼續(xù)加大。問題是，如果樓市在經(jīng)歷了多年買盤后，市場自身需要進(jìn)入調(diào)整期時，隨著賣盤的增加，宏觀調(diào)控政策如何調(diào)整？
地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)
歷史或許不會重演，除了眼下的美國次級債風(fēng)波，還有1997年的香港樓市可以讓管理層擔(dān)憂。10年前，香港地產(chǎn)泡沫破裂，投資者轉(zhuǎn)眼變“負(fù)翁”。而現(xiàn)在，1997年前香港地產(chǎn)存在的多個特征正在被內(nèi)地樓市重復(fù)。
1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%；在1997年樓宇按揭利息高達(dá)8厘以上時，樓市仍然十分旺盛。香港樓市呈現(xiàn)出限地政策下地價瘋漲、炒房者蜂擁而至、銀行給樓市提供了大批貸款等特征。
“包括日本在內(nèi)，地價奇高最終導(dǎo)致泡沫破裂�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華對本報稱，“我們在控制土地上的政策也在緊縮。”
近兩年，在炒房者追捧下，北京、深圳等地區(qū)的房價同比上漲均超過20%，2007年以來甚至超過了40%，已相當(dāng)于香港房地產(chǎn)泡沫破裂前的水平。
中金公司最近一項對全國20個城市的361個樓盤研究表明，購房資金成本與房租的比、月供與房租比兩個指標(biāo)，已距香港在1997年時的2.5倍和2.2倍不遠(yuǎn)。
“香港恒生指數(shù)從1995年初的6967點(diǎn)猛升到1996年底的13203點(diǎn)，漲幅高達(dá)89.5%�！睏钌黉h認(rèn)為，A股市場持續(xù)火爆，極容易讓人聯(lián)想到香港當(dāng)年的“股地拉扯”現(xiàn)象。
上述多位接受本報采訪的專家、地產(chǎn)商、投資者均非�？隙ǖ胤Q，內(nèi)地樓市與香港有著本質(zhì)的區(qū)別，尤其是宏觀調(diào)控能力更強(qiáng)；但這并不代表不應(yīng)引以為戒，問題逐漸暴露出來，至少說明市場更接近調(diào)整期了。
有意思的是，建設(shè)部長汪光燾上周提出，要冷靜分析地產(chǎn)泡沫。他認(rèn)為，目前斷言房價飆升會令低收入群體面臨購房困難還為時過早�！叭绻F(xiàn)在房子沒有銷售了，上述結(jié)論還可以；但現(xiàn)在還有人買，上述結(jié)論就不好說了�！庇腥速I歸有人買，有多少人還敢買卻是另一回事。
同時，建設(shè)部副部長仇保興18日晚還表示，要調(diào)控房價：首先，要保證有效供給，對低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要利用各種宏觀調(diào)控工具來調(diào)控房價。
如果更多更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控工具出臺，樓市拐點(diǎn)只是時間問題。
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