|
近期，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策頻頻出臺(tái)。但是，這些調(diào)控政策對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們威懾力并不如人們想像得那樣大。各大開(kāi)發(fā)商圈地的圈地、捂盤(pán)的捂盤(pán)，甚至有開(kāi)發(fā)商敢說(shuō)：“我們捂到2009年不成問(wèn)題”。 觀(guān)望不等于需求改變 “其實(shí)，銷(xiāo)量下降也不只是購(gòu)房者觀(guān)望的原因。”從業(yè)近十年、現(xiàn)為北京某房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理的王競(jìng)輝說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)也是因素之一�！� 王競(jìng)輝坦承，他對(duì)所謂的“有價(jià)無(wú)市”并不感到擔(dān)心。 王競(jìng)輝認(rèn)為，整體來(lái)看樓市的供求狀況并沒(méi)有發(fā)生根本變化。宏觀(guān)調(diào)控之下，個(gè)別投資過(guò)熱城市的房?jī)r(jià)會(huì)有較大跌幅，但北京及大部分城市的房?jī)r(jià)，至多會(huì)產(chǎn)生一些小幅波動(dòng)。 “主要是會(huì)對(duì)投資客的心理產(chǎn)生比較大的影響�！彼荛_(kāi)對(duì)政策的直接評(píng)價(jià)，“之前珠三角房?jī)r(jià)下降的消息和要大力調(diào)控的風(fēng)聲，已經(jīng)讓市場(chǎng)形成了濃厚的觀(guān)望情緒。這些(政策)出來(lái)以后，會(huì)加重持幣待購(gòu)的心理�！� “我在很多城市做過(guò)項(xiàng)目。有的城市開(kāi)新盤(pán)，投資客的比例會(huì)超過(guò)六成。”王競(jìng)輝說(shuō)，“北京開(kāi)的盤(pán)，投資客大約占到三成。所以，北京房?jī)r(jià)不可能像深圳一樣波動(dòng)�！� 開(kāi)發(fā)商以“需求仍在”為理由，對(duì)房?jī)r(jià)保持樂(lè)觀(guān)預(yù)期，并非全無(wú)道理。 “‘掐’住土地和資金的政策是最厲害的，特別是對(duì)中小開(kāi)發(fā)商。但現(xiàn)在‘捂’著的，根本不怕什么有價(jià)無(wú)市。”某大型房地產(chǎn)上市企業(yè)一位不愿具名的內(nèi)部人士說(shuō)，“我們捂到2009年沒(méi)問(wèn)題。即使哪天房?jī)r(jià)有了大的波動(dòng)，也只能代表行業(yè)的集中洗牌。未來(lái)長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)走勢(shì)，根本不值得擔(dān)心�！� 囤地和捂盤(pán)行為，其人為縮減供應(yīng)、支持當(dāng)前房?jī)r(jià)水平的目的顯而易見(jiàn)。國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行12月3日聯(lián)合出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》，目的就是為了縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，打擊土地囤積行為。 “《城市房地產(chǎn)管理法》里有規(guī)定，如果有不可抗力、政府行為或一些必需工作的因素，可以延遲開(kāi)發(fā)�！边@名人士說(shuō)，“現(xiàn)在規(guī)定儲(chǔ)備土地要進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，但這種‘凈地’上市還需要一段時(shí)間�！� “經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房？”他繼續(xù)說(shuō)，“還要慢慢蓋吧？短期內(nèi)對(duì)樓市不會(huì)有太大影響�！� 12月4日，《土地儲(chǔ)備管理辦法》出臺(tái)的第二天。招商地產(chǎn)(000024)、金融街(000402)、萬(wàn)通地產(chǎn)(600246)分別公布拿地公告。 調(diào)控“落地”有隱憂(yōu) 《廉租住房保障辦法》發(fā)布后，便有專(zhuān)家表達(dá)過(guò)一種憂(yōu)慮，地方財(cái)政不愿承擔(dān)提供大部分資金的責(zé)任，如何保證廉租房建設(shè)不出現(xiàn)資金缺口？ 全國(guó)每年需要的保障住房建設(shè)資金，普遍采用的估算數(shù)字為500億元。 2007年，中央政府用于廉租房建設(shè)的資金為49億元，其余主要來(lái)自地方財(cái)政。 早在2006年7月，財(cái)政部便要求：土地出讓金凈收益中的5%應(yīng)納入廉租房建設(shè)資金。有統(tǒng)計(jì)表明，2006年全國(guó)城市土地出讓金凈收益近7000億元，理論上可向廉租房提供350億元資金。但截至去年底，用于廉租房建設(shè)的資金中，只有3.1億元來(lái)自土地出讓凈收益。 土地出讓收入是地方財(cái)政主要來(lái)源，靠行政命令來(lái)規(guī)定土地出讓凈收益的一部分投入到廉租房建設(shè)，最終是否能實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果？ 新的《廉租住房保障辦法》中，將土地出讓金凈收益中應(yīng)納入廉租房建設(shè)的資金比例從5%調(diào)整到10%%，對(duì)廉租房資金來(lái)源也作了更詳細(xì)具體的規(guī)定，但相比過(guò)去，并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的突破。 談及調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際影響，包括住宅與地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華在內(nèi)的多位專(zhuān)家均表示，房?jī)r(jià)穩(wěn)定值得期待，但消費(fèi)者不宜對(duì)房?jī)r(jià)下跌抱有“過(guò)高的樂(lè)觀(guān)情緒”。 |
