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哪些房地產(chǎn)商的資金鏈會最先斷裂
近日，地產(chǎn)市場有幾個數(shù)據(jù)倍受關(guān)注：
其一來自潘石屹：“國內(nèi)房地產(chǎn)上市企業(yè)，速動比率（編者注：指速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率，速動比率的高低能直接反映企業(yè)的短期償債能力強(qiáng)弱）維持在健康水平的只有四家�！�
其二來自武漢一家房地產(chǎn)公司，該公司主動下調(diào)房價幅度達(dá)30%。
其三來自地產(chǎn)企業(yè)的年報：從已經(jīng)公布年報的上市公司業(yè)績來看，只有華發(fā)股份等個別房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流為正數(shù)。保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-7.65元，招商地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-4.74元，金地集團(tuán)的每股現(xiàn)金流為-7.52元，榮盛發(fā)展每股現(xiàn)金流為-2.53元，廣宇集團(tuán)每股現(xiàn)金流為-0.11元……
種種數(shù)據(jù)似乎表明，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨資金短缺的危機(jī)。
這多少讓已受“拐點論”刺激的房地產(chǎn)行業(yè)變得更為恐慌。就連在去年肯定樓市“無拐論”的SOHO中國董事長潘石屹也放言，未來100天將是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。“受國際資本市場慘淡和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反映，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。”
為了與去年萬科董事長王石提出房價會下降的“拐點論”區(qū)分開，潘石屹對他的“拐點論”作出進(jìn)一步解釋：“我說的拐點是針對房地產(chǎn)企業(yè)，而非房價�！�
房價也好，企業(yè)也罷，幾個月內(nèi)的多個“拐點論”在地產(chǎn)市場掀起軒然大波，一場“拐”與“不拐”的爭論此起彼伏。有旁觀者質(zhì)疑，地產(chǎn)巨頭在這個時候拋出一個又一個拐點論，是否會讓市場更為恐慌性的出現(xiàn)土地拋售和公司轉(zhuǎn)讓，而使地產(chǎn)巨頭最終扮演中小地產(chǎn)的終結(jié)者？
銀行只青睞“優(yōu)質(zhì)客戶”
2007年，央行六次上調(diào)存貸款利率，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至14.5%；同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”；日前，央行已明確要求各金融機(jī)構(gòu)，今年新增貸款量不得超出各行2007年實際貸款量（3.63萬億元）。業(yè)內(nèi)人士分析，今年貸款增速將不會超過13.86%。
有知情人士分析，在“從緊”新政之下，受傷害最大的莫過于中小企業(yè)。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理楊少鋒向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說：“房地產(chǎn)公司資金主要是從四個方面取得：銀行信貸和銷售按揭；房地產(chǎn)企業(yè)自有資金；占有資金（預(yù)銷樓盤訂金、建筑工程和材料的墊資）；其他各種融資渠道（短期拆借、信托機(jī)構(gòu)）。目前房地產(chǎn)公司的自有資金絕大部分用來買地，其余開發(fā)項目的資金來源主要是銀行信貸�！�
同等條件下，銀行發(fā)放貸款通常都會優(yōu)先考慮那些資產(chǎn)良好、財務(wù)規(guī)范的大企業(yè)，而大部分中小企業(yè)顯然不在銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶”之列。
記者在采訪中了解到，曾經(jīng)開發(fā)過北京珠江駿景、珠江綠洲兩大商品房項目的廣州珠江地產(chǎn)今年從中國建設(shè)銀行（北京朝陽支行）為旗下兩個新項目貸款1.5億元人民幣，用于房地產(chǎn)開發(fā)資金。根據(jù)中國建設(shè)銀行北京朝陽支行信貸部某相關(guān)人士介紹：廣州珠江房地產(chǎn)在北京的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸來源于建設(shè)銀行，“因為有長時間的合作關(guān)系和良好的信譽，所以即使是在‘從緊貨幣政策’的2008年，他們也會是建設(shè)銀行信貸計劃中的一份子。”
據(jù)記者了解，目前房地產(chǎn)信貸抵押有兩種形式：一是抵押土地的使用權(quán)，二是抵押在建工程。房地產(chǎn)企業(yè)要在交付土地出讓金拿到土地使用權(quán)證和建筑規(guī)劃許可證后，由銀行和合作的外部專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行半個月左右的資格評定工作。銀行根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的所抵押的土地地段、未來發(fā)展情況、開發(fā)商資質(zhì)、開發(fā)商信用等方面綜合條件來放款。
有知情人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》透露，有些銀行在面對大客戶的時候甚至不需要抵押等一整套繁瑣的程序，而對于中小地產(chǎn)企業(yè)的貸款審核則甚為嚴(yán)格。
中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān)苑學(xué)斌表示，“由于各家房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模及資信程度不同，所以各商業(yè)銀行的信貸發(fā)放也會向資信度良好的大型企業(yè)傾斜。由于對企業(yè)自有土地資源和資金的審查嚴(yán)格程度都提高了很多，所以中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的難度會加大。”
中小房企“割肉”
大型房地產(chǎn)企業(yè)有比較系統(tǒng)的全年發(fā)展計劃，遇到銀根緊縮、股市低迷出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)的問題，為了不停止開發(fā)的進(jìn)度，就只能選擇降價銷售。而對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至破產(chǎn)出局。
一位業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》舉了實例：北京通州的一個房地產(chǎn)商，原本打算去年9月份開盤，當(dāng)時看到火爆的房地產(chǎn)市場，想存盤等到下季度的預(yù)售，所以沒有著急去領(lǐng)預(yù)售許可證。但令這位地產(chǎn)商始料不及的事情發(fā)生了：不出一個月，當(dāng)他想開盤的時候，市場驟然變冷。到2007年年底，該樓盤周邊房價為8500元/平米，而此開發(fā)商的心理價位則是13000元/平米。該房地產(chǎn)商找到一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，希望能夠代理銷售，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。而9300元/平米的代理價格讓代理商望而卻步。目前。該樓盤的開發(fā)商仍面臨著極為窘迫的資金短缺局面。
另一個案例發(fā)生在福州。一家房地產(chǎn)商在去年年底開發(fā)一個樓盤中資金鏈斷裂，全高18層的樓已經(jīng)蓋到12層，并且拿到了預(yù)售許可證，當(dāng)時報給房管局和物價局的價格是8300元/平米，在市場上出售的打折價格為7800元/平米。要建設(shè)剩下的6層樓，開發(fā)商面臨巨大的資金壓力，當(dāng)時找到楊少鋒的北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，報出了6200元/平米的代理價格。
“這個樓盤一平米的價格只賣5500元，如果按照開發(fā)商的地價和成本來算的話，加上稅收和管理成本，成本大概在5800元/平米，給我們的條件是6200的底價，這等于開發(fā)商并沒有賺取多少利潤。如此低價格的轉(zhuǎn)讓條件是我們一次性支付給開發(fā)商3000萬的價格，也就是將近20%的預(yù)付款。如果不是因為他的資金鏈緊張快斷了，那他會痛苦的作出這樣的決定么？這個時候，開發(fā)商考慮的不是賺錢，而是怎么在短時間回流，不會導(dǎo)致破產(chǎn)�！睏钌黉h對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
“囤房囤地”種下惡果
分析人士認(rèn)為，上述現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，其根源在于過去一年中地產(chǎn)商近乎瘋狂的囤房囤地。
去年下半年，中國出現(xiàn)罕見的樓市股市同時飆升的現(xiàn)象，同時出現(xiàn)的是“地王”現(xiàn)象。對中國樓市“明天會更好”的呼聲讓地產(chǎn)商四處“搶地”，等待再開發(fā)的利潤。
在去年7、8、9三個月內(nèi)，一些地產(chǎn)上市公司開始陸續(xù)在全國范圍內(nèi)圈地。重慶、成都、武漢、長沙、沈陽以及珠三角一些地區(qū)的二三線城市相繼落入圈內(nèi)。在上市公司強(qiáng)大資金支持下，全國各地不斷有“地王”浮出水面。
在地價已經(jīng)“炒翻”的狀態(tài)下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)仍舊跟風(fēng)“冒進(jìn)”，把有限的資金投入購地，期待能夠以此快速擴(kuò)張。
而今年1月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》規(guī)定，土地閑置兩年的將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。這無疑是給了期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產(chǎn)商一記沉重的打擊。
楊少鋒對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“大部分企業(yè)在2007年都是超速擴(kuò)張，因而導(dǎo)致絕大部分公司資金鏈都非常緊張。2007年前10個月是中國土地市場最瘋狂的10個月，土地樓面價超越周邊房價的情況比比皆是，許多開發(fā)商都卷入到瘋狂圈地大潮中，投入了所有資金來圈地。而2008年房地產(chǎn)市場由于銀行按揭政策、銀根緊縮等政策的調(diào)整，重要特征是‘缺錢不缺地’，大肆瘋狂圈地的開發(fā)商開始處于資金鏈吃緊的狀態(tài)中�！�
經(jīng)歷了“跑馬圈地”和政府一系列宏觀調(diào)控之后，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)公司的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”。“一旦市場需求出現(xiàn)回落，這些后拿地開發(fā)商完全可能降低利潤期望值，以較低的價格進(jìn)入市場（甚至低于“天價地”開發(fā)商的成本價格），天價地將很可能成為這些開發(fā)商的滑鐵盧之戰(zhàn)，嚴(yán)重的，可能導(dǎo)致這些開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至于破產(chǎn)。”楊少鋒分析。
誰能“不拋棄、不放棄”
面對吃緊的資金鏈，中小房企面臨生死抉擇。有分析認(rèn)為，這正合了地產(chǎn)巨頭們的心意，巨頭們可借此大批收購中小房企實現(xiàn)擴(kuò)張。而事實上，一位業(yè)內(nèi)資深人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》透露，這些地產(chǎn)商看上的并不是這些企業(yè)，真正的意圖是這些中小地產(chǎn)商手中的土地。而且據(jù)知情人士透露，現(xiàn)階段到2008年年底是外資進(jìn)入內(nèi)地樓市“抄底”的好機(jī)會。事實上，持有這樣觀點的境內(nèi)外投資者并不在少數(shù)。
今年2月底，瑞銀集團(tuán)就與金地集團(tuán)共同成立了房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資10億美元資金。
“目前國家的宏觀政策就是在規(guī)范市場，資力不夠的小企業(yè)就自然會被市場淘汰出局，這很正常。這種現(xiàn)象會在2008年更加明顯，房地產(chǎn)行業(yè)會有更明顯的兩極分化現(xiàn)象呈現(xiàn)�！北本┧倪_(dá)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司董事總經(jīng)理楊少鋒分析說。
潘石屹也表示，在去年和前年經(jīng)濟(jì)高潮時期大家喜歡用土地儲備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)公司的實力和規(guī)模，但今天在全球經(jīng)濟(jì)衰退和國內(nèi)貨幣從緊的雙重壓力下，則需要做好過冬的準(zhǔn)備，評價一家房地產(chǎn)公司的指標(biāo)也隨之要發(fā)生變化，“大家對一個企業(yè)更看重的應(yīng)該是它的現(xiàn)金量和存款量有多大，負(fù)債率有多高，以及速動比率等指標(biāo)�！�
資料：（每股現(xiàn)金流：現(xiàn)金流是指某一段時間內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量。用現(xiàn)金流量金額除以發(fā)行的股票的數(shù)量就能得出每股現(xiàn)金流。每個房地產(chǎn)公司在具體的房地產(chǎn)項目上都會表現(xiàn)為一定的現(xiàn)金流量，也就是說每個項目的投入資金和收益在項目開發(fā)上的不同時間段表現(xiàn)為現(xiàn)金流？？流入和流出。流入為正，流出為負(fù)，加和就是現(xiàn)金流，如果現(xiàn)金流為負(fù)說明在考察項目時間點上項目沒有凈的收益，這個數(shù)值除以流通股數(shù)量就是每股的現(xiàn)金流。
觀點：中小房地產(chǎn)商還有出路嗎
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長 楊少鋒：
地下錢莊或成救命稻草
去年房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征一是買地，二是捂盤，實際上就是囤房囤地。而現(xiàn)在國家的政策是囤地企業(yè)必須在兩年之內(nèi)完成地塊開發(fā)。與此同時，去年所拍賣取得的土地，按行業(yè)慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，去年盲目擴(kuò)張囤地的企業(yè)必然面臨巨大的資金鏈壓力。
在宏觀調(diào)控政策頻頻下落、金融信貸一再緊縮、需求銳減的情況下，土地儲備可能轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的包袱。如果說上市房地產(chǎn)公司能夠通過股市融資將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁股民，大型國有開發(fā)商能夠得到銀行傾向性的資金支持。那么那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的開發(fā)商，或許就將成為這一輪宏觀調(diào)控的“祭品”。
在其他融資渠道受阻下，目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)依靠典當(dāng)行和地下錢莊解決資金困境的情況很常見，中國去年開發(fā)貸及房貸余額增加1.18萬億，達(dá)到4.8萬個億。浙、閩一帶的通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場的資金至少幾千個億，將近金融機(jī)構(gòu)提供資金的10%。幾千億的資金量對全國范圍不算什么，但是對于一、兩個省還是很充裕的。因此，這些資金成了目前許多房地產(chǎn)公司的救命稻草。
中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān) 苑學(xué)斌：
優(yōu)勝劣汰已是定局
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集性的企業(yè)，從貸款到房子賣出去又需要一個很長的過程，所以資金短缺是一個長期的狀態(tài)。信托可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠、有效的融資渠道。但是我國目前房地產(chǎn)信托還沒有變成一個成熟的體系，一直處于一個無序的狀態(tài)之中。
房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金問題，轟然倒塌，在這個行業(yè)內(nèi)并不稀奇，也并不是在目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策趨緊的形式下才出現(xiàn)的，早年著名的“順弛”的案例距離現(xiàn)在其實并不遙遠(yuǎn)。
所以，企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂或者叫現(xiàn)金流危機(jī)，并不在于企業(yè)是大還是小，任何企業(yè)經(jīng)營不善都會遇到這樣的問題；也不在于政策的控制有多么嚴(yán)格，真正成熟的企業(yè)都會有完善的抗風(fēng)險能力和預(yù)警措施。
另外，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還不夠，會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。以后房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢是：由野蠻的粗放的生產(chǎn)開發(fā)模式，變?yōu)榫?xì)化、深層挖掘價值的開發(fā)模式；投資商的背景越來越國際化；由原本粗線條的開發(fā)流程設(shè)計，轉(zhuǎn)變?yōu)榉稀皣H投資人”要求的投資分析、財務(wù)報告、工程管理系統(tǒng)、營銷系統(tǒng)；由原來相對單一的融資渠道，變成能夠根據(jù)國際慣例而制定出多層次多渠道的融資手段，因為市場競爭越來越積累，客戶越來越理性，項目前期的投入會加大，資金的壓力越來越突出。
中國人民大學(xué)土地管理系教授 曲衛(wèi)東：
被海外收購也未嘗不可
房地產(chǎn)的資金來源從傳統(tǒng)來說，主要依賴于信貸和抵押貸款、商品房和寫字樓預(yù)售？？通過預(yù)售提前回籠資金，投入房地產(chǎn)后期開發(fā)。這兩種方式實際上是前幾年一些房地產(chǎn)公司主要的資金來源渠道�，F(xiàn)在國家進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售條件，貸款制度更加嚴(yán)格，金融部門發(fā)放貸款的審核也更加嚴(yán)格，這兩條路對于資質(zhì)不夠的中小企業(yè)來說基本上堵死了。
那么剩下的就是基金和上市�；鹨膊豢赡�，國內(nèi)法律環(huán)境不健全；上市又受到證監(jiān)會嚴(yán)格審批和限制，國家在進(jìn)行調(diào)控，當(dāng)然會控制上市的規(guī)模和速度。所以，業(yè)績和規(guī)模都不夠的企業(yè)就不可能成功上市。
現(xiàn)有正常情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金不足問題解決不了。但是現(xiàn)在很多海外基金已經(jīng)瞄準(zhǔn)中國房地產(chǎn)市場，正準(zhǔn)備大規(guī)模收購國內(nèi)的項目。所以，這些面臨資金緊張的企業(yè)可以將自己賣出去。 |
